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Warum gibt es überhaupt eine Reform der Grundsteuer?

Die Grundsteuer basiert auf den Einheitswerten, welche letztmals flächendeckend in einer Hauptaufstellung 1964 nach den Wertverhältnissen zu diesem Zeitpunkt ermittelt wurden. Seitdem blieben die Einheitswerte (Grundstückswerte) unverändert, obwohl sich die Wertverhältnisse in diesem Zeitraum sehr unterschiedlich entwickelt haben.
Somit ergab ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018, dass die bisherige Verwendung der Einheitswerte von 1964 als Basis für die Grundsteuer verfassungswidrig ist. Aus diesem Grund wurde der Bundesgesetzgeber dazu verpflichtet, die Grundsteuer bis Ende 2019 neu zu regeln.

 

Was ändert sich also an der Grundsteuer?

Erstmal ändert sich bis einschließlich 2024 nichts, da das Urteil vom April 2018 des Bundesverfassungsgerichts eine Fortgeltung des Grundsteuergesetzes in dieser Übergangszeit zugelassen hat. Somit wird die Grundsteuer erst ab dem Jahr 2025 auf der Grundlage der bis dahin ermittelten Werte neu erhoben. 


Wie ist die neue Rechtslage in Baden-Württemberg ab 2025?

Im Herbst 2019 hat der Bundesgesetzgeber die Reform beschlossen. Dabei wird den Ländern die Möglichkeit eröffnet, vom bundesgesetzlichen Grundsteuerrecht abzuweichen und landesspezifische Regelungen zu erlassen. Der Landtag hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und am 4. November 2020 ein Grundsteuergesetz für Baden-Württemberg verabschiedet. Das bedeutet, dass die Grundsteuer in Baden-Württemberg künftig nach dem modifizierten Bodenwertmodell ermittelt wird.
Informationen des Finanzministeriums Baden-Württemberg zur Landesgrundsteuer finden Sie im Internet auf folgender Seite: https://fm.baden-wuerttemberg.de/de/haushalt-finanzen/grundsteuer/


Was sind die Eckpunkte der Neuregelung in Baden-Württemberg?

Wie bisher unterliegen der Grundsteuer die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und die Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B).
Auch verfahrensrechtlich bleibt es beim bisher bekannten dreistufigen Verfahren: Die örtlich zuständigen Finanzämter bewerten den steuerpflichtigen Grundbesitz und stellen die Grundsteuerwerte (bisher: Einheitswerte) durch Grundsteuerwertbescheide fest. In einem weiteren Schritt berechnen sie die Grundsteuermessbeträge und setzen diese durch Grundsteuermessbescheide fest. Durch die Kommunen werden weiterhin die örtlichen Hebesätze jeweils für die Grundsteuer A und die Grundsteuer B festgelegt, die Grundsteuerbescheide erlassen und die Grundsteuer erhoben.

Die Bewertung der Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) erfolgt in Anlehnung an die Bundesregelung in einem Ertragswertverfahren: Die land- und forstwirtschaftlichen Flächen werden dabei mit vom Gesetzgeber vorgegebenen typisierten Reinertragswerten bewertet. Der Grundsteuerwert des Betriebs wird mit der Steuermesszahl 0,55 Promille vervielfacht und ergibt den Grundsteuermessbetrag. Grund und Boden sowie Gebäude und Gebäudeteile, die Wohnzwecken oder anderen nicht land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen, werden Steuergegenstand der Grundsteuer B.

 

Regelungen zur Grundsteuer B:

Schematische Darstellung der Grundsteuer in Baden-Württemberg ab 2025

Grundsteuerreform Uebersicht


Die Bewertung der bebauten und unbebauten Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B) orientiert sich ausschließlich an der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Diese Herangehensweise beschreibt das modifizierte Bodenwertmodell. Für die Berechnung werden beide Werte miteinander multipliziert. Auf die Bebauung kommt es für die Bewertung nicht an. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke wird das Bewertungsergebnis einer reinen Bodenwertsteuer durch einen Abschlag (Steuermesszahl) in Höhe von 30 Prozent „modifiziert“. Das daraus resultierende Ergebnis ist der Grundsteuerwert, der den verfassungswidrigen Einheitswert künftig ersetzt.


Was ist die Grundsteuermesszahl bzw. der Grundsteuermessbetrag?

Mithilfe der Grundsteuermesszahl werden die Grundsteuerwerte an die neuen Verhältnisse angepasst. Die neue Steuermesszahl liegt bei 1,3 Promille, in der Einheitsbewertung waren es 3,5 Promille. Durch das Senken der Messzahl wird bereits der größte Teil des im Vergleich zum bisherigen Einheitswert gestiegenen Wertes kompensiert. So soll eine grundsätzliche Mehrbelastung durch die Reform vermieden werden. Auf Ebene der Steuermesszahl werden zudem besonders förderwürdige und förderbedürftige Zwecke unterstützt. Durch die Reduktion der Steuermesszahl um 30 % bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken, wird das Grundbedürfnis „Wohnen“ angemessen berücksichtigt.
Durch die Multiplikation des Grundsteuerwertes mit der Steuermesszahl erhält man den sogenannten Grundsteuermessbetrag. Aus diesem und dem jeweiligen Hebesatz ermitteln die Gemeinden die konkrete Grundsteuer.


Was ist der Hebesatz und wo gibt es Informationen zum Hebesatz für ein Grundstück?

Mit dem Hebesatz wird von den Kommunen vor Ort bestimmt, wie hoch letztlich die Grundsteuerbelastung wird. Grundlage für die Ermittlung des Hebesatzes wird die Summe der Grundsteuermessbeträge aller Grundstücke im Gemeindegebiet sein. Die Kommunen errechnen anhand der Gesamtsumme, wie hoch der Hebesatz sein muss, um das angestrebte, bisherige Aufkommensniveau zu erreichen. Der Gemeinderat legt die Hebesätze fest. Die Stadt Bad Rappenau veröffentlicht sie im Amtsblatt und auf der Homepage.


Was müssen Eigentümerin oder Eigentümer konkret veranlassen?

Aktuell nichts.
Die neue Wertermittlung soll auf den Stichtag 1. Januar 2022 erfolgen und anschließend alle sieben Jahre aktualisiert werden. Eigentümerinnen und Eigentümer werden im Laufe des Jahres 2022 dazu aufgefordert werden, eine Steuererklärung zu ihrem Grundvermögen abzugeben. Für die Grundsteuer B bedeutet dies, dass sie die Grundstücksgröße und den Bodenrichtwert eintragen müssen.

Bodenrichtwert: durchschnittlicher Lagewert einer Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone). Der Bodenrichtwert wird von den regional zuständigen Gutachterausschüssen in nicht öffentlichen Sitzungen ermittelt und regelmäßig aktualisiert. Der Bodenrichtwert stellt den Wert des unbebauten Grund und Bodens in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche dar.

Auf der Internetseite https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?lang=de finden Sie das digitale Bodenrichtwertsystem (BORIS-BW) mit welchem der Bodenrichtwert kostenfrei abgerufen werden kann.

Grundstücksfläche: findet sich am einfachsten im Kaufvertrag für das Grundstück oder im Grundbuchauszug.

Zuletzt muss noch die Frage beantwortet werden, ob das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken dient. Sofern sich nichts geändert hat, können sich Eigentümerinnen und Eigentümer daran orientieren, ob ihr Grundstück bisher in die Kategorie Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück (in der Regel Mehrfamilienhäuser) oder Wohneigentum gefallen ist. In dem Fall lautet die Antwort: ja. In allen anderen Fällen muss ermittelt werden, ob der Anteil der Wohnfläche an der Gesamtfläche mehr als 50 % beträgt.


Wird es große Unterschiede zur jetzigen Höhe der Grundsteuer geben?

Diese Frage lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht konkret beantworten.
Es wird für einen Teil der Grundsteuerpflichtigen eine Verringerung der Höhe der Grundsteuer geben und für einen anderen Teil eine Erhöhung. Genau darauf zielt die Reform hinaus, da die bisherigen Werte veraltet und somit verfassungswidrig sind.
Grundsätzlich gilt, dass die modifizierte Bodenwertsteuer unbebaute Grundstücke verteuern wird und effizient bebaute Grundstücke - wie häufig bei Mehrfamilienhäusern gegeben – entlasten wird.


Wie berechnet sich nun die Grundsteuer B nach dem modifizierten Bodenwertmodell?

Dazu ein Beispiel: Ein Grundstückseigentümer hat ein Einfamilienhaus auf einem 400 Quadratmeter großen Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt 250 Euro pro Quadratmeter. Der Hebesatz 2025 der Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, soll für die neue Grundsteuer bei 350 Prozent liegen.
Grundsteuerreform Berechnung

 
 
 
 
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